Depuis quelques mois, les banques ont resserré les conditions d’octroi de crédits immobiliers. Les banques privilégient les dossiers des clients avec un apport. La règle tacite est qu’un bon dossier doit pouvoir afficher 10 à 20 % d’apport. Notez que cet apport ne sera pas nécessairement mobilisé pour l’achat, mais la banque appréciera de savoir que son client dispose de ces montants sur ses comptes.
Pour d’autres investisseurs, l’épargne n’est pas seulement un gage de sérieux présenté aux banques pour débloquer un crédit, mais tout simplement le moyen de financer tout ou partie son investissement immobilier locatif. Bien que l’investissement immobilier à crédit soit très intéressant en ce moment (les taux sont bas), certains investisseurs souhaitent utiliser leur épargne pour financer un investissement immobilier. Sans rentrer dans les détails, on trouvera notamment dans cette catégorie :
- les investisseurs désirant de pas alourdir un levier du crédit déjà conséquent (par ailleurs, le taux d’endettement est limité à 33 % des revenus),
- ceux estimant que leurs placements financiers ne rapportent pas assez,
- ou encore les investisseurs dont la demande d’emprunt aurait des difficultés à être accepté par les banques (par exemple les entrepreneurs ne disposant pas encore de 3 bilans comptables à présenter, etc.).
Si l’investissement immobilier est prévu à court ou moyen terme, vous ne devez pas déployer votre épargne sur des placements risqués, ils sont certes plus performants, mais le risque de perte en capital existe. Pour tout projet immobilier concrétisable entre maintenant et un horizon de moins de 8 ans, vous avez intérêt à investir votre épargne sur des placements sécurisés. Faisons un petit tour de la liste de ces placements sans risque que vous devriez privilégier pour constituer votre apport.
La plupart des épargnants commence par remplir leur livret A et leur livret développement durable et solidarité (LDDS). Il s’agit d’un placement sans risque mais son rendement est tombé à un niveau très bas : 0,50 % en 2020. Pour information, le livret A est plafonné à 22 950 euros, et le LDDS à 12 000 euros. Il existe des placements sans risque plus rémunérateurs pour faire fructifier son argent en vue d’un investissement immobilier.
Le plan d’épargne logement PEL est déjà un peu plus intéressant. Son rendement a également chuté au cours des dernières années mais il demeure à 1 % brut, ce qui reste légèrement supérieur à celui des livrets. Si vous aviez ouvert un PEL avant le 1 août 2016, vous bénéficiez même d’un taux de rémunération supérieur (1,50 % et davantage encore pour les PEL plus anciens). Le PEL est un outil intéressant pour sécuriser votre épargne. Il faut savoir que le plafond du PEL est de 61 200 euros. Il s’agit d’un montant déjà significatif pour constituer un apport immobilier.
Si vous souhaitez sécuriser des sommes plus importantes, vous pouvez vous tourner vers les fonds euro en assurance vie, les dépôts sont sans limite de montant. Ces dernières années, les fonds euro ont d’ailleurs constitué la meilleure solution pour placer son épargne sans risque. La performance des fonds euro en 2019 a été de 1,5 %, c’est mieux que le PEL. Par ailleurs, l’assurance vie bénéficie d’avantages fiscaux permettant de diminuer la fiscalité des gains lors des retraits du contrat. Pour bénéficier des avantages fiscaux, votre contrat d’assurance vie doit avoir plus de 8 ans, d’où l’intérêt d’anticiper dès maintenant l’ouverture d’un contrat. Avant cette date, il est tout à fait possible de réaliser des retraits sans contrainte, les gains seront fiscalisés au taux usuel pour les revenus du capital, c’est-à-dire au taux de 30 % (flat tax) ou au barème de l’impôt sur le revenu pour les petits contribuables (le taux global peut descendre à 17,2%).
En conclusion, les 3 placements à privilégier par ordre décroissant d’intérêt sont les fonds euro en assurance vie, le PEL, et les livrets. Ces 3 placements offrent une garantie sur le capital investi et une disponibilité immédiate de l’argent pour un investissement immobilier.
